Förhandsavtal vid upplåtelse av bostadsrätt – hur exakt måste en ”beräknad tidpunkt för upplåtelsen” vara och hur stor försening kan accepteras?

I tidigare artikel Upplåtelse av bostadsrätt – får en förhandstecknare frånträda avtalet om projektet blir försenat? redogjordes för de tingsrättsdomar som behandlat frågan. Tre av målen har nu avgjorts i hovrätten, varav ett mål har avgjorts i Högsta domstolen. Vi har därför ett svar på frågan hur exakt en uppgift i förhandsavtalet om ”beräknad tidpunkt för upplåtelsen” måste vara. Ett hovrättsfall ger också en tydligare bild av hur stor försening i förhållande till tillträdestidpunkten som kan accepteras.

För förhandsavtal som tecknas inför upplåtelse av bostadsrätt gäller ett sk formkrav. Detta innebär att avtalet måste innehålla vissa bestämda uppgifter för att vara giltigt. En av dessa uppgifter är en ”beräknad tidpunkt för upplåtelsen”.

Många av de tvister mellan förhandstecknare och bostadsrättsföreningar som avgjorts under senare år har haft sin grund i att byggprojekten blivit försenade och att förhandstecknarna av olika skäl inte har kunnat eller velat stå fast vid sina bostadsrättsförvärv. Ett sätt för förhandstecknaren att komma ur avtalet är om detta, pga brister i formkraven, kan anses ogiltigt. En av de frågor som varit i fokus har därför varit om en ”beräknad tidpunkt för upplåtelsen” måste vara bestämd till en viss dag eller om det räcker med ett visst tidsintervall, och i så fall hur långt detta intervall får vara och ända kunna betraktas som en ”tidpunkt”. Det kan kanske synas väl teoretiskt, men det ligger i lagtolkningens natur.

En annan möjlighet för en förhandstecknare att kunna frånträda förhandsavtalet är om ”upplåtelsen genom försummelse av föreningen inte sker inom skälig tid efter den beräknade tidpunkten för upplåtelsen.” Ytterligare en möjlighet är om tillträdesdagen blir så kraftigt försenad att förhandstecknaren har rätt att häva avtalet. Även dessa frågor har därför varit föremål för domstolarnas prövning i tvister där byggprojekten kommit att försenas.

Som framgick av vår tidigare artikel, kunde tingsrätternas slutsatser sammanfattas på följande sätt:

  • I förhandsavtalet behöver inte någon tidpunkt för tillträde anges, men däremot en tidpunkt för upplåtelse.
  • Den beräknade tidpunkten för upplåtelse kan sträcka sig över två kvartal.
  • Det finns inget krav på att det finns en färdigställd byggnad för att upplåtelseavtal ska kunna ingås med förhandstecknarna. Det är tillräckligt att den ekonomiska planen har registrerats hos Bolagsverket.
  • En försening om åtta veckor av upplåtelsen har accepterats.
  • En försening av tillträdet med 2 månader har accepterats när fråga var om ett omfattande projekt och förhandstecknaren hade fått meddelande om förseningen i god tid.
  • När bostadsrättsföreningen blir medveten om en försening ska förhandstecknarna meddelas så snart som möjligt. Detta kan få betydelse vid en bedömning om köparen har en hävningsrätt.

Efter att hovrätterna och Högsta domstolen nu har prövat några av tvisterna kan konstateras att tingsrätternas avgöranden inte har ändrats. Dock har inte alla frågor blivit prövade av övre instans.

I det fall som prövats av Högsta domstolen hade i förhandsavtalet angetts såsom preliminär tidpunkt för upplåtelse av bostadsrätten ”från kvartal 2, 2019 till kvartal 3, 2019”. Högsta domstolen fann att tidsperioden om två kvartal, dvs 6 månader, på ett tillräckligt klart sätt gett förhandstecknaren besked om tidpunkten för upplåtelse av bostadsrätten. Förhandsavtalet hade därför uppfyllt formkraven i bostadsrättslagen och var således inte ogiltigt.

Svea hovrätt har i mål T10716-19 konstaterat att tillträdet i förhandsavtalet angetts ”preliminärt” till ”kvartal 3”. En försening med tillträdet som uppgick till två månader efter den sista dagen i intervallet, dvs då tillträde skedde den 30 november, har ansetts som relativt liten och kunde inte, sett till projektets omfattning, anses gå utöver vad som fick godtas som preliminär tidpunkt i förhållande till kvartal 3.

Sammanfattningsvis

Genom Högsta domstolens dom är det numera klart att en bostadsrättsförening, som inte kan ange en exakt tid för upplåtelsen, istället kan skriva in ett tidsintervall i förhandsavtalet. Detta tidsintervall kan vara så långt som två kvartal.

Hovrätten har funnit att en försening med preliminärt tillträde, som omfattar två månader, har ansetts godtagbart, i vart fall i omfattande projekt.

Det finns anledning att poängtera att övre instans ännu inte har uttalat sig om hur stor försening av upplåtelsetidpunkten som kan accepteras. Bostadsrättsföreningar gör därför, om det finns risk för att projektet blir försenat, klokt i att dels ange ett längre tidsintervall för upplåtelsetidpunkten, dels se till att den ekonomiska planen registreras så att upplåtelseavtal faktiskt kan tecknas inom det angivna tidsintervallet.

Anna Sundblad, Advokat