Avtal ska hållas. Det innebär att den som bryter mot ett ingånget avtal blir ersättningsskyldig mot sin avtalspart. Alltför ofta kommer vi i kontakt med beställare och entreprenörer som inte känner till denna princip. Många gånger har man inte helt klart för sig när ett bindande avtal uppstår. Vad menas egentligen med ett avtal och hur uppstår ett bindande avtal?
De flesta har nog hört någon referera till att muntliga avtal är lika bindande som skriftliga. Detta stämmer också som utgångspunkt. Parterna kan dock sinsemellan uppställa sina egna regler för hur avtalet ska bli bindande, exv. genom att avtala om att ett skriftligt avtal krävs för att parterna ska anses ha träffat något avtal. Det finns även undantag då tvingande lagstiftning uppställer krav på skriftlig form för att ett avtal ska anses bindande, exv. vid köp av fast egendom. En sådan tvingande regel kan parterna inte avtala bort.
Även om muntliga avtal som utgångspunkt är bindande är det bra att komma ihåg att det, ur bevissynpunkt, är en fördel att använda sig av skriftliga avtal. Skriftliga avtal förebygger också framtida tvister då parterna förhoppningsvis kan utläsa vad man faktiskt var överens om.
I juridiken brukar man tala om att avtal kommer till stånd genom att parterna uttalar ”samstämmiga viljeyttringar”. Uppkomsten av ett avtal beskrivs med termerna ”anbud” och ”accept” och regleras i den s.k. avtalslagen. Vid en upphandling av en entreprenad kan detta beskrivas på så sätt att beställaren uttrycker sina önskemål i ett förfrågningsunderlag, entreprenören lämnar ett anbud med förfrågningsunderlaget som grund, varefter beställaren accepterar anbudet.
Det är viktigt att komma ihåg att såväl avgivandet av ett anbud som av en accept är bindande för den som avger anbudet eller accepten. Återkommer mottagaren av anbudet med en accept av anbudet – då har parterna ett avtal.
För att ett bindande avtal ska uppstå får accepten inte vara ”oren”. Med oren accept menas ett svar som visserligen säger att ett anbud antas, men som på grund av tillägg, ändringar eller förbehåll inte längre helt stämmer överens med anbudet. Den part som tar emot en oren accept och inte vill träffa avtal på dessa nya villkor, bör meddela den andre detta. I vissa fall kan man annars bli bunden.
Ett anbud bör innehålla en bestämd tid för när den andre parten senast ska svara. Detta för att inte skapa en osäkerhet kring vilken svarsfrist som gäller. Om accepten sker för sent, är anbudsgivaren nämligen inte bunden av sitt tidigare anbud. Han kan då fritt att välja om han fortfarande vill träffa avtal på de villkor han tidigare var beredd att acceptera.
Vad vi nu tagit upp kan kännas väldigt teoretiskt. I avtalsförhandlingar med mer omfattande avtalsvillkor finns det ofta en överenskommelse om att det är skriftligt kontrakt som gäller. Innan det finns ett skriftligt kontrakt har man inte heller något avtal.
Den entreprenör som förhandlar med sin beställare utifrån ett pris som lämnats av den tilltänkta underentreprenören – han måste fundera på om underentreprenörens anbud är tidsbegränsat. Han bör också vara noga med att tilltänkta underentreprenörer är införstådda med att det är skriftligt kontrakt som gäller. Annars kan entreprenören sitta fast i avtal (tillkomna genom anbud-accept) med olika UE, trots att entreprenaden inte längre har någon beställare efter att avtalsförhandlingarna havererat. Det är för att undvika dessa – mindre lyckade – situationer som det kan vara värdefullt att känna till avtalsrättens grundprinciper.