Begreppen takpris och fast pris vållar en del frågor för aktörer i byggbranschen. Artikeln behandlar några av dessa.
När parterna avtalat om ett fast pris ska de överenskomna arbetena utföras till ett på förhand bestämt pris. Entreprenören (E) behöver inte redovisa för beställaren (B) vilka kostnader som faktiskt upparbetats i entreprenaden. Vid fastprisavtal är det inte heller relevant att diskutera om det fasta priset var ett skäligt pris. Parterna är fria att avtala om ett ”för högt” pris. Detta gäller även om B är konsument. Det kan dock finnas en yttersta gräns för avtalsfriheten, men då i sällsynta undantagsfall, såsom att avtalet ingåtts under totalt felaktiga förespeglingar eller det skulle strida mot tro och heder.
Ett takpris innebär att arbetena utförs på löpande räkning, men att parterna är överens om att kostnaden inte får överstiga ett visst belopp. När parterna avtalat om ett takpris ska E, på samma sätt som vid löpande räkning, redovisa faktiska kostnader för inköpt material, underentreprenader och utförda arbetstimmar. Parterna kan även avtala om ett takpris för enbart arbete eller enbart material och det är därför viktigt att utforma avtalet så att det klart framgår vad takpriset omfattar. Är det fråga om kommersiella aktörer och parterna avtalat om AB/ABT, kan villkoret i kap 6 §3 vid speciella fall av oförutsedda kostnadsökningar dock ge E rätt till ytterligare betalning. Notera att ett takpris skiljer sig från ett ”budgetpris”, se B&T 7/18, och att det senare får överskridas av E.
Vid avtal på löpande räkning med takpris där B är konsument, kan fortfarande frågan om prisets skälighet bli aktuell. Att parterna avtalat om just det aktuella takpriset kan vara ett argument för att parterna ansett att detta var ett avtalat högsta pris, men takpriset kan också ha satts som en yttersta gräns för vad konsumentens ekonomi klarade av, och överenskommits under förutsättning att arbetena bedrevs effektivt av E. När B är en kommersiell aktör, och parterna avtalat om AB/ABT och självkostnadsprincipen, behöver inte E visa att kostnaden är skälig. Genom att självkostnadsprincipen avtalats är parterna överens om att ersättning ska utgå för de poster som anges i kap 6 §9. Istället måste B visa att E:s havda kostnader är oskäliga, vilket är en betydande skillnad.
E har naturligtvis rätt till ytterligare betalning om B gör tilläggsbeställningar, oavsett om avtalet ursprungligen träffades på fast pris/takpris. Det är vanligt med tvister om vilka arbeten som ingick i det avtalade priset och den part som vill undvika tvist, bör se till att avtalet tydligt anger vad som ingår. Om B är konsument har E även rätt till ytterligare betalning om tjänsten har fördyrats på grund av omständigheter som är att hänföra till konsumenten och som näringsidkaren inte bort förutse när avtalet träffades. Är det fråga om en kommersiell entreprenad med AB/ABT, får man studera standardavtalens regler om när E kan erhålla betalt utöver kontraktssumman eller i övrigt för ÄTA-arbete.
Om det avgår arbeten blir situationen, enligt min uppfattning, något olika vid avtal med fast pris respektive takpris. Om det avgår arbetsmoment vid avtal på fast pris ska avdrag ske från priset. I entreprenader där B är konsument ska ersättningen för den kvarvarande delen av entreprenaden motsvara det pris som skulle ha gällt om avtalet bara avsett denna del. Konsumenten ska alltså inte nödvändigtvis kompenseras med vad det kostar att utföra enbart det avbeställda arbetet. Vid löpande räkning med takpris ska, som anges ovan, E redovisa faktiskt nedlagd tid och havda kostnader. Avtalet ger därtill en trygghet för B att arbetet inte blir dyrare än maxbeloppet. Av takprisavtalet följer att ett mindre omfattande arbete inte får debiteras till högre belopp än takpriset. Men om inte parterna vid avbeställningen kom överens om något nytt takpris, finns inte något lägre avtalat takpris att förhålla sig till. Kostnaden för utförda arbeten ska fortfarande – om B är konsument – vara skäligt, men hur nära takpriset E får landa när arbetsmoment fallit bort är svårt att fastslå. Det kan säkert få viss betydelse att jämföra den faktiska kostnaden med det lämnade takpriset, men ersättningsmodellen är trots allt löpande räkning, och – i konsumentförhållanden – skäligt pris, utifrån nedlagd tid och havda kostnader.
Om B är konsument och parterna inte har ett skriftligt avtal som anger fast pris/takpris, är möjligheten till framgång i en tvist helt olika beroende på om entreprenaden är en sk småhusentreprenad eller enbart en renovering. En småhusentreprenad är, enkelt uttryckt, en tjänst som avser uppförande eller tillbyggnad av en- eller tvåbostadshus. Vid en småhusentreprenad gäller vad konsumenten påstår om bl.a. arbetets omfattning och priset för arbetet om inte annat framgår av ett skriftligt avtal eller omständigheterna i övrigt. E har hela bevisbördan för att motbevisa påståendet och löper i brist på skriftligt avtal stor risk att förlora en domstolsprocess i frågan.
Om det däremot är fråga om en renovering som inte innebär att byggnadens yta utökas är det den som påstår att ett fast pris/takpris har avtalats som måste bevisa detta. Högsta domstolen har i NJA 2005 s 205 slagit fast att även en konsument, som anser sig ha avtalat ett lägre pris än vad som följer av lagens utfyllande bestämmelser får bära bördan att säkra bevisning om avtalet och dess innebörd, om det inte finns särskild anledning att göra undantag från denna huvudregel. Om konsumenten påstår att E lämnat ett fast pris, är det denne, som i brist på skriftligt avtal, löper en betydande risk att förlora en process.
Anna Sundblad, Advokat