Högsta domstolen har i ett rättsfall från 2017 gjort viktiga uttalanden om vad som gäller när en besiktningsman i uppdragsavtalet skriver in en ansvarsbegränsning.
Bakgrund: Ett par köpte en bostadsfastighet. Säljaren hade, i samband med försäljningen, låtit ett besiktningsbolag utföra en överlåtelsebesiktning. Besiktningsmannen hade översänt en uppdragsbekräftelse med gällande avtalsvillkor. I dessa fanns en ansvarsbegränsning, med innebörd att bolagets ansvar för skada var begränsat till 15 prisbasbelopp, dvs. 636 000 kr. Köparna anlitade ingen egen besiktningsman inför köpet utan beställde istället en s.k. köpargenomgång av samma besiktningsbolag. Vid en sådan sker en genomgång med besiktningsmannen utifrån dennes besiktning och protokoll.
Efter tillträdet upptäcktes flera fel i fastigheten. Köparna stämde besiktningsbolaget och yrkade ersättning med ca 1,9 miljoner kr på grund av att besiktningsmannen varit vårdslös. Bolaget bestred ansvar, och invände vidare att eventuellt skadestånd i vart fall var begränsat till de 15 prisbasbelopp som framgick av ansvarsbegränsningen.
Fråga i målet var om besiktningsbolaget hade rätt att begränsa sitt ansvar till 15 prisbasbelopp som framgick av avtalet.
Domstolarnas bedömning: Tingsrätten konstaterade att flera av felen borde ha upptäckts av besiktningsmannen. Besiktningsmannen hade varit grovt vårdslös och ansvarsbegränsningen skulle därför, enligt allmänna rättsprinciper, inte vara gällande mellan parterna. Köparnas tillerkändes ersättning med ca 1,5 miljoner kr.
Hovrätten delade tingsrättens uppfattning att flera fel borde ha upptäckts av besiktningsmannen. Hovrätten ansåg däremot att besiktningsmannen inte varit grovt vårdslös och att ansvarsbegränsningen därför gällde mellan parterna. Hovrätten tillerkände av denna anledning köparna ersättning med endast 636 000 kr.
Högsta domstolen konstaterade att ansvarsbegränsningen ska bedömas enligt 36 § avtalslagen [1]. En ansvarsbegränsning skulle, med stöd av bestämmelsen, både kunna jämkas till viss del eller helt sättas ur spel. Vid bedömningen av rimligheten av ansvarsbegränsningen ska hänsyn tas till alla omständigheter och inte enbart hur allvarlig vårdslösheten hos besiktningsmannen varit.
Av Högsta Domstolens dom kan utläsas att en ansvarsbegränsning mot en konsument i sig inte är oskälig, så länge den inte är alltför långtgående. Flera omständigheter talade för att ansvarsbegränsningen inte borde godtas bl.a. att flera allvarliga och lätt upptäckbara fel förbisetts och graden av vårdslöshet hos besiktningsmannen. Att besiktningen ursprungligen utförts på säljarens och inte köparnas uppdrag, påverkade också hur man såg på besiktningsmannens vårdslöshet. Sammantaget, vid en avvägning av alla relevanta omständigheter, fann HD att det inte fanns tillräckligt starka skäl för att sätta avtalsvillkoret om ansvarsbegränsning ur spel. Besiktningsmannen kunde alltså inte åläggas ett större skadeståndsansvar än vad som följde av den ansvarsbegränsning som han skrivit in i sitt uppdragsavtal.
Lärdomar: Det är genom domen klarlagt att det är möjligt för besiktningsmän att i uppdragsavtalet begränsa sitt skadeståndsansvar. Detta gäller även i fall när besiktningsmannen vid sin besiktning missat både många och allvarliga fel, som kostat betydligt mer än det maxbelopp som följer av ansvarsbegränsningen. Ansvarsbegränsningen gäller även gentemot konsumenter.
För beställare av besiktningsuppdrag finns det alltså goda skäl att läsa igenom besiktningsmannens uppdragsavtal noga. Det kan vid fastighetsförvärv vara en nackdel att använda sig av en s.k. köpargenomgång istället för att anlita en egen besiktningsman.
Även om Högsta Domstolen i aktuellt fall ansett att ansvarsbegränsningen gällde, bör man som besiktningsman se över sina uppdragsbekräftelser. En bedömning av om ansvarsbegränsningen är verksam görs av samtliga omständigheter i det enskilda fallet. I andra situationer skulle en ansvarsbegränsning helt kunna sättas ur spel. En ansvarsbegränsning behöver vara rimlig, tydlig, rätt formulerad och översändas till uppdragsgivaren innan uppdraget påbörjas. I sådant fall kan en ansvarsbegränsning i uppdragsavtalet vara avgörande för hur stort skadestånd som besiktningsbolaget behöver betala i en situation när uppdraget blivit felaktigt utfört.
Dom från Högsta Domstolen nr T 3034-15 meddelad den 24 februari 2017
[1] Detta är en bestämmelse som innebär att avtalsvillkor helt eller delvis kan bortses från när avtalsvillkoret framstår som orimligt.