Fjolårets ändringar i plan- och bygglagen (PBL) innebär att byggnadsnämnden under vissa förutsättningar får ge bygglov för inredning av vindsutrymmen i bostadshus i strid med förbud i detaljplan. Reformen är förmodligen välkomnad av bostadsrättsföreningar vars möjligheter har begränsats av bestämmelser i äldre detaljplaner. Dessvärre är på marknaden förekommande avtalskonstruktioner för vindsombyggnation förenade med svårhanterade problem och risker.
Ett projekt för att omvandla vindsyta till bostadsyta syftar till att skapa ytterligare lägenheter för upplåtelse med hyres- eller bostadsrätt. Avtal för sådana projekt har självklara inslag av arbetsbeting. Med arbetsbeting avses ett avtal genom vilket någon förbinder sig att åt annan att åstadkomma ett bestämt arbetsresultat mot överenskommen ersättning. För sådana avtal saknas direkt tillämplig lagstiftning såvida inte beställaren är konsument. Om ett sådant avtal avser arbete på byggnader behöver det ofta också innehålla villkor om upplåtelse. De vanligen använda standardavtalen AB 04 och ABT 06 benämner upplåtelseobjektet som arbetsområdet, det vill säga ett område som under entreprenadtiden står till entreprenörens disposition för entreprenadens utförande. Entreprenören får utan ersättningsskyldighet disponera det avtalade arbetsområdet på det sätt som krävs för att utföra entreprenaden.
Om en bostadsrättsförening anlitar en entreprenör för att omvandla vindsyta till bostadsyta och AB 04 eller ABT 06 utgör avtalsvillkor, regleras därigenom grunderna för den upplåtelse som krävs för att genomföra projektet. Problemen som ska beröras i den här artikeln uppstår när arbetsbetinget kombineras med bostadsrättsupplåtelse åt entreprenören (eller till en näringsidkare som ska vara byggherre) av vindsutrymmet. Denna förekommande affärsmodell sägs ofta syfta till att minska föreningens risk och arbetsbörda. Entreprenören ges rätt och möjlighet att överlåta de senare färdigställda lägenheterna och tillgodogöra sig (del av) vinsten. Modellen medför emellertid att bostadsrättslagen (BRL) blir tillämplig på upplåtelsen. Kombinationen av arbetsbeting och bostadsrättsupplåtelse kommer att möta en rad problem, eftersom det finns motsättningar mellan dessa två syften. Avtalstypen kan benämnas som ett blandat avtal.
En bostadsrätt upplåts mot ersättning och utan tidsbegränsning. Bostadsrätten måste vara bestämd som viss lägenhet (del av hus med tak och väggar). Väsentlig ändring av föreningens hus förutsätter stämmobeslut. Om en bostadsrättslägenhet förändras är föreningen skyldig att underrätta eventuell panthavare – enligt normala kreditvillkor får den pantsatta egendomen inte ändras i väsentlig omfattning. Om så sker och kreditgivaren finner att säkerhetens värde avsevärt försämras, förfaller lånet till omedelbar betalning. Dessa och andra regler i BRL kommer att vara av grundläggande betydelse för tolkning och tillämpning av ett blandat avtal om bostadsrättsupplåtelse och vindsombyggnation. Sådana avtal innebär ju vanligen att bostadsrättshavaren ska förändra upplåtelseobjektet (vindsutrymmet) genom vertikal uppdelning i flera lägenheter. För att uppfylla lämplighetskrav i PBL ökas vindsutrymmets volym, till exempel genom tillförande av takkupor. På föreningens sida behöver avtalet föregås av överväganden som bland annat avser upplåtelseobjektet. Det finns ju en motsättning i avtalskonstruktionen: av BRL följer att bostadsrätten är ett bestämt upplåtelseobjekt, men villkoren om arbetsbeting förutsätter att upplåtelseobjektet förändras. Vilken upplåtelse föreligger vid vilken tidpunkt? Frågan har koppling till eventuell pantsättning och föreningens skyldighet att föra ett aktuellt lägenhetsregister.
Genom lagarna SFS 2026:484 och 2026:485 införs ett statligt register för alla bostadsrätter. När registreringsskyldigheten träder i kraft ska alla upplåtelser av bostadsrätter registreras vid Lantmäteriet inom två veckor från upplåtelsen. Ett syfte med registreringen är att göra bostadsrätten identifierbar – särskilt för tredje man, såsom panthavare och förvärvare. Det kan därför tyckas märkligt att lagstiftaren inte har ålagt bostadsrättsföreningen att underrätta Lantmäteriet om beslut som innebär att en lägenhet som upplåtits med bostadsrätt kommer att förändras. Som frågan berörs i förarbetena (prop. 2025/26:112) kan man dock dra slutsatsen att en bostadsrätt inte förutsätts kunna vara så föränderlig att en upplåtelse (vindsutrymmet) kan förvandlas till flera (de tillskapade lägenheterna). I linje med befintlig rättspraxis kan en förändring av ytan anses innebära att en ny upplåtelse har skett. Bostadsrättsupplåtelse sker emellertid utan tidsbegränsning och förutsätts alltså i stort sett vara oföränderlig, med följd att upplåtelse av viss yta med bostadsrätt inte går att ersätta med “nya” bostadsrättsupplåtelser.
Att det förhåller sig på det här sättet beror på att lagstiftaren inte har föreställt sig bostadsrättshavaren som en näringsidkande byggherre. Ett blandat avtal som tillerkänner bostadsrättshavaren en sådan roll är därför i många fall förenat med oklarheter som avtalet inte råder bot på. Det blandade avtalet om bostadsrättsupplåtelse och förändring genom om- och tillbyggnation står på sätt och vis utanför rättsordningens fulla beskydd. En bostadsrättsförening som trots dessa varningar avser att träffa sådant avtal rekommenderas att först konsultera jurist med långvarig erfarenhet av bostadsrätts- och entreprenadjuridik.
Joel Pälvärinne