Stora infrastrukturprojekt som fastställs i väg- och järnvägsplaner medför ofrånkomligen intrång och olägenheter för enskilda fastighetsägare. Enligt expropriationslagens principer ska fastighetsägaren försättas i samma ekonomiska läge som om expropriationen inte hade ägt rum – men vad innebär det?
Expropriationslagen skiljer på olika former av ersättning till fastighetsägaren.
- Löseskilling (utgår vid expropriation av en hel fastighet)
- Intrångsersättning (utgår vid expropriation av en del av en fastighet)
- Annan ersättning (kompensation för annan förmögenhetsminskning p.g.a. expropriation)
Marknadsvärdesersättning
Löseskilling och intrångsersättning ska kompensera för fastighetens marknadsvärde, dvs. det teoretiska pris som fastigheten sannolikt skulle betinga vid försäljning på den allmänna marknaden. Därutöver ska fastighetsägaren ersättas med ytterligare 25 procent av marknadsvärdet respektive marknadsvärdeminskningen. Marknadsvärdet beräknas i första hand utifrån ortsprismetoden (en analys av köp av liknande fastigheter på den fria marknaden). I andra hand används avkastningsmetoden, som tar utgångspunkt i sannolik framtida avkastning (hyresintäkter).
Särskilt om kostnader som föranleds av expropriation
I lagförarbetena från 1971 nämns en metod för att bestämma marknadsvärdet för speciella byggnader som efter ianspråktagande måste ersättas genom uppförande av en liknande byggnad någon annanstans. Metoden kallas kostnads- eller produktionskostnadsmetoden och innefattar dels en beräkning av återanskaffningskostnaden för ett objekt av motsvarande art, dels en nedräkning med hänsyn till värdeminskning på grund av ålder och bruk. Förutsättningen för metoden verkar vara att inga liknande byggnader finns att tillgå på den marknad som annars kunde ha använts för att bestämma den ianspråktagna fastighetens värde. Syftet är att bestämma den (svårvärderade) ianspråktagna fastighetens värde med ledning av kostnaden för återuppförande på en annan fastighet.
För vissa verksamheter är det svårt att ens tala om ett marknadsvärde knutet till verksamhetens ändamål. Som exempel på sådana verksamheter nämns i lagförarbetena ”vårdanstalter, gudstjänstlokaler och andra samlingslokaler samt anläggningar för militära eller vetenskapliga ändamål”. Om ersättning för sådana fastigheter endast skulle utgå med tillämpning av ortspris- eller avkastningsmetoden skulle resultatet för fastighetsägaren bli oförmånligt. Anskaffningskostnaden för en ny fastighet och anläggning kommer sannolikt att överstiga marknadsvärdet hos den exproprierade fastigheten.
I sådana fall öppnar lagförarbetena för att kompensera fastighetsägarens förlust, beräknad som kostnaden att anskaffa en likvärdig anläggning för att fortsätta bedriva verksamheten. Enligt lagförarbetena kan sådan kompensation utgå genom annan/särskild ersättning vid sidan av löseskillingen. Effekten är mycket snarlik den som följer av produktionskostnadsmetoden.
Vad ersätts vid expropriation?
Om en rörelsedrivande verksamhet tvingas flytta kan verksamheten behöva förvärva en annan fastighet och förse den med särskilt anpassad inredning och anläggningar; kanske t.o.m. nybyggnation. Detta är särskilt aktuellt för verksamheter som i någon mån är unika på sin verksamhetsort och som avser fortsätta verksamheten där. Fastighetsägaren kan dock inte alltid kan göra anspråk på att anskaffa ett objekt som exakt motsvarar vad som förlorats, utan endast på att få ett objekt som fyller motsvarande behov.
Enligt lagkommentaren ska fastighetsägaren inte alla gånger kompenseras fullt ut för prisskillnaden för anskaffande av ett likvärdigt ersättningsobjekt. Det huvudsakliga utfallet av expropriationen är ju att fastighetsägaren tvingas till en investering i en ny fastighet och anläggning, som bokförs som anläggningstillgång. Om marknadsvärdet för den nya fastigheten är högre jämfört med den ianspråktagna fastigheten, har fastighetsägaren fått en förbättrad förmögenhetsställning.
Som berörts ovan medför investeringar ofta en standardökning. Beträffande ökade räntekostnader som sannolikt blir en följd av ökad belåning, finns stöd i rättspraxis för att en kostnad som föranleds av förbättrad standard normalt inte anses som en skada. Logiken bakom det förefaller vara att fastighetsägaren erhåller ett ökat bruksvärde som motsvarar den ökade kostnaden, även om förhållandena är föranledda av expropriation.
”Annan ersättning” omfattar alltså endast ersättning för kostnader – att skilja från investeringar – som försämrar fastighetsägarens förmögenhetsställning. Det måste finnas ett adekvat orsakssamband mellan skadan och expropriationen. Ersättningsgilla kostnader kan avse lagfart för ersättningsfastighet och flyttkostnader av speciella inredningsdetaljer som beror på fastighetsägarens eller nyttjarens särskilda behov. Om inredningen inte kan flyttas bör ersättning utgå för nyanskaffning, med justering för värdeminskning på den gamla inredningen.
Vid nyanskaffning kan fastighetsägaren lida förlust, om investeringen och standardökningen inte får genomslag i marknadsvärdet för den nya fastigheten. För att inte fastighetsägaren ska hamna i en försämrad förmögenhetsställning bör därför kompensation utgå för ny- eller ombyggnationskostnader, med avdrag för standardökning, som inte omfattas av ett ökat marknadsvärde för den nya fastigheten. I annat fall uppkommer effekten att fastighetsägaren försätts i en sämre ekonomisk situation jämfört med om expropriationen inte hade skett.
Joel Pälvärinne