Vid uppförande av nya bostadsrätter är det inte ovanligt att samma personer som företräder entreprenören samtidigt sitter i bostadsrättsföreningens interimsstyrelse och även direkt eller indirekt äger fastigheten där bostäderna ska uppföras. Innan de nybyggda bostadsrätterna är upplåtna till de boende är det alltså samma personer som sitter på båda sidor om förhandlingsbordet. Förutsättningarna för entreprenören (E) att träffa förmånliga avtal med bostadsrättsföreningen (Brf), utan att de blivande bostadsrättsägarna kan påverka besluten eller utkräva ansvar av interimsstyrelsen har tidigare varit goda. Den senaste ändringen i bostadsrättslagen kommer sannolikt att ändra detta.
En konsekvens av att både E och Brf företräds av samma parter framgår i ett uppmärksammat rättsfall från 2013. Fråga i målet var om interimsstyrelsens ledamöter kunde åläggas skadeståndsansvar genom att de accepterade en betydande ändring i gällande entreprenadavtal. Ändringen bestod i att planerade garageplatser under huskroppen istället flyttades till ett parkeringshus ovan mark. Någon kostnadsreglering skulle dock inte ske.
För att en styrelseledamot ska bli skadeståndsansvarig krävs att denne uppsåtligen eller av oaktsamhet skadar föreningen när han/hon utför sitt uppdrag. Detsamma gäller om skadan tillfogas en medlem eller någon annan genom en överträdelse av LEF , tillämplig lag om årsredovisning eller stadgarna. Det måste finnas ett adekvat samband mellan skadan och det vårdslösa agerandet.
I Kamelian-fallet ansåg Brf, representerad av de boende, att interimsstyrelsens beslut åsamkat Brf skada genom att kontraktssumman inte justerades. Detta trots att entreprenaden genom ändringen blev billigare. När beslutet fattades hade samtliga föreningens medlemmar, vilka var desamma som satt i interimsstyrelsen, dock samtyckt till att ändringen skedde utan kostnadsreglering. Brf yrkade skadestånd mot tidigare styrelsemedlemmar motsvarande det avdrag på kontraktssumman som ändringen borde ha föranlett.
Högsta domstolen slog dock fast att ett beslut som fattats med samtycke från de som var medlemmar i Brf när beslutet fattades, inte kan leda till skadeståndsskyldighet för styrelseledamöterna.
Notera att beslutet fattades innan den tidpunkt då upplåtelser skett till de boende. Därefter är det de boende som blir medlemmar och kan förhindra beslut där samtycke annars krävts.
I en nyligen avgjord tingsrättsdom gjorde en Brf gällande att interimsstyrelsen, genom vårdslöshet, hade åsamkat Brf skada i samband med köpet av aktierna i det bolag som ägde den fastighet där bostadsrätterna skulle byggas. De skadegrundande handlingarna bestod, enligt Brf, bl.a. i att Brf betalat hela köpeskillingen för aktierna innan entreprenaden var färdigställd och att Brf inte hade sett till att en slutbesiktning utfördes.
Tingsrätten fann att entreprenaden inte hade slutförts och att det fanns brister i entreprenaden som behövde åtgärdas. Entreprenaden var alltså inte godkänd, avlämnad eller på något annat sätt slutförd. E hade dock inte heller meddelat att man inte avsåg att åtgärda fel eller slutföra arbetet. Det var därför inte klarlagt att Brf skulle lida någon skada, vid den tidpunkt som de påstått skadegrundande handlingarna ägt rum. Tingsrätten konstaterade även att det varken varit vårdslöst att betala köpeskillingen för aktierna i fastighetsbolaget eller att inte kalla till slutbesiktning innan E meddelat att entreprenaden var färdigställd. Brf:s talan avslogs och hovrätten beslutade att inte ta inte upp målet till prövning.
Lagändringar har skett 2023 för att stärka skyddet för den som äger eller köper en bostadsrätt. I BrL 5 kap 3 § återfinns t.ex. regler som ska motverka att E träffar ofördelaktiga avtal med Brf:s interimsstyrelse. Bestämmelsen reglerar vilken information som måste finnas med i ett förhandsavtal. Saknas sådan information kan förhandsavtalet bli ogiltigt.
Bl.a. ska information lämnas om följande: Brf:s ekonomi och ev. ekonomiska risker för Brf och förhandstecknare, de efterföljande stegen i byggprojektet och i avtalsförhållandet med förhandstecknaren, under vilka förutsättningar som lägenheten, Brf:s hus eller mark kan komma att förändras innan lägenheten upplåts, under vilka förutsättningar som avgifterna kan komma att förändras, vilket inflytande som E har i Brf samt under vilka förutsättningar som Brf kan rikta krav mot E vid dröjsmål/fel. Brf är även skyldig att informera om det kommer ske några väsentliga avvikelser från vad som är avtalat.
Med den lagändring som kom i januari 2023 hade utgången i de båda fallen ovan kunnat bli annorlunda. Byggmästarföreningen hade då redan i samband med förhandsavtalet behövt informera om t.ex. de efterföljande stegen i byggprojektet, under vilka förutsättningar som Brf kunde rikta krav mot E vid fel och om väsentliga avvikelser från vad som är avtalat. Sker inte information på rätt sätt i förhandsavtalet kan förhandstecknaren alltså frånträda köpet. Skulle interimsstyrelsen fattat beslut i strid med den information som förhandstecknarna fått, och på så sätt skadat Brf t.ex. genom att förhandstecknarna frånträder sina förhandsavtal, ökar chanserna för Brf att få skadestånd.
För den som exploaterar fastigheter för bostadsrättsändamål är det alltså viktigt att känna till lagändringarna från 2023, så att rätt information lämnas och rätt beslut fattas under projektets gång. Exploatören riskerar inte bara att stå utan de köpare som en gång tecknade sina förhandsavtal och som var och är nödvändiga för projektets genomförande. De personer exploatören satt i interimsstyrelsen riskerar även ett personligt skadeståndsansvar.
Anna Sundblad, Advokat